İstanbul’da Deprem ve Kentsel Dönüşüm Çalışmaları

İstanbul, geçtiğimiz hafta yaşanan ve 6,2 büyüklüğündeki depremle birlikte, şehrin mevcut yapı stoğunun ne kadar kırılgan olduğunu yeniden gözler önüne serdi. Bu olgu, riskli yapıların hızlıca yenilenmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin acil bir şekilde hayata geçirilmesi gerekliliğini bir kez daha ortaya koydu. Uzmanlar, İstanbul’da yaklaşık olarak 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğine, bunlardan 700 bininin ise özellikle riskli yapı kategorisinde olduğunu ve acil dönüşüm planlarının hayata geçirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Bu dönüşüm sürecinin en büyük engelinin ise finansman sıkıntısı olduğu uzmanlar tarafından vurgulanıyor. Kamu kaynaklarının mevcut olduğu halde, yeni ve sürdürülebilir finansman modellerine ihtiyaç olduğu belirtiliyor. Uzmanlar, “Alan bazlı dönüşüm modelleri, finansmanı kendi içinden sağlayabilir ve kısa sürede yüksek oranda riskli yapı stokunun yenilenmesine imkan tanıyabilir” diyerek, çözüm önerilerini dile getiriyorlar. Ayrıca, kamu-özel sektör işbirlikleri ve imar artışlarının minimal seviyede tutulmasıyla finansmanın kolaylaştırılabileceği belirtiliyor. KDV, tarife ve ücretlerde tam muafiyet sağlanması da engelleri aşmada önemli bir adım olarak görülüyor.

Uzmanların Kentsel Dönüşüm Yaklaşımları ve Çözüm Önerileri

Kentsel dönüşüm alanında uzman olan Mimar Dr. Nihat Şen, vatandaşı borçlandırmadan, kendi kaynaklarıyla ve alan bazlı projeler geliştirerek dönüşüm yapmanın mümkün ve sürdürülebilir olduğunu ifade ediyor. Bu yaklaşımın, riskli yapıların yanı sıra, toplumun yaşam kalitesini artıracak ve şehir dokusuna değer katacak projelerle gerçekleştirilebileceğini belirtiyor. Ayrıca, yeni yapıların marka değeri yüksek, yeşil alanlara ve donatı alanlarına sahip, mahalle kültürünü koruyan, güvenli ve yaşanabilir olması gerektiğine dikkat çekiyor.

Şen, “Metrekare hesapları yerine, mahallenin ve şehrin genel planlamasıyla hareket etmek, finansman ve maliyetleri kendi içinden çıkarmak, dönüşüm sürecini hızlandıracaktır” diyerek, bu sürecin siyaset üstü ve milli güvenlik meselesi olduğunu vurguluyor. Kendisi, uygun finansman modelleri ve alan bazlı dönüşüm stratejileriyle İstanbul’da yaklaşık 700 bin konutun 5 yıl içinde yenilenebileceğini öngörüyor ve herkesin ortak hareket ederek, can ve mal güvenliğini ön planda tutmanın önemine değiniyor.

Belediyelerin ve Paydaşların Rolü

Uzmanlar, bu kritik süreçte belediyelerin aktif rol alması gerektiğine işaret ediyor. Belediye kurumlarının, vatandaşlar ile müteahhitler arasında köprü görevi görerek, şeffaf ve anlaşılır bir süreç yönetimi sağlaması gerektiğini belirtiyorlar. Ayrıca, hak sahiplerinin haklarının korunması ve süreç boyunca mağduriyet yaşamamaları için bilgilendirme ve iletişimin net olması büyük önem taşıyor. Dirençli ve sağlıklı kent yapısının oluşturulmasında, zihniyet dönüşümünün ve toplum bilincinin değişmesinin temel olduğunu ifade eden uzmanlar, bu sürecin sadece ekonomik değil, aynı zamanda kültürel ve sosyal bir dönüşüm gerektirdiğinin altını çiziyorlar.

Finansman ve Hukuki Düzenlemeler

AYİDER Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşümde finansmanın en önemli faktör olduğunu belirtiyor. KDV ve diğer ücretlerin tam muafiyetinin sağlanması halinde, dönüşüm sürecinde karşılaşılan birçok engelin aşılabileceğine dikkat çekiyor. Ayrıca, kentsel dönüşüm ve dirençli kentler oluşturma çalışmalarında, planlama ve yapı niteliğinden çok, finansman modellerinin hayata geçirilmesinin kritik olduğunu vurguluyor. Şişik, “Kamu-özel ortaklıkları ve imar artışlarını teşvik eden düzenlemeler, dönüşümün hızlanmasını sağlar” diyerek, yeni yasa ve yönetmeliklerin günün koşullarına uygun hale getirilmesi gerektiğine işaret ediyor.

İleri Dönüşüm ve Yenilikçi Modeller

Deprem Güçlendirme Derneği Kurucu Başkanı Sinan Türkkan, imar artışlarıyla çözüme ulaşmanın artık mümkün olmadığını, bazı bölgelerin tamamen dolduğunu ve müteahhitler ile vatandaşların karşılıklı feragat göstererek finansmanı kendi içinden sağlayabileceği modellerin geliştirilmesi gerektiğini söylüyor. Örneğin, 10 daireli bir binada, hak sahiplerinin 5-10 metrekarelik ilave paylardan vazgeçmesiyle, bina küçülmeden 2 yeni daire daha çıkarılabiliyor. Bu dairelerin satışıyla elde edilen gelir, projeyi finanse ediyor ve hem vatandaş hem de müteahhit kar paylaşımı yaparak maliyetler düşürülüyor. Bu model, yakın zamanda uygulamaya alınmış ve başarıyla denenmiş durumda.

Sektörden Dönüşümü Hızlandıracak Öneriler

Kentsel Dönüşüm Finansman Bankası kurulmalı.
6306 sayılı yasa, günün şartlarına göre yeniden düzenlenmeli ve güncellenmeli.
Planlı alanlar tip yönetmeliğinde net ve teşvik edici ifadeler kullanılmalı, alan bazlı dönüşümü destekleyen maddeler eklenmeli.
Kentsel dönüşüm kredileri 180 veya 240 ay vadeli olmalı.
Kredi tutarları, piyasa koşullarına göre 6 ayda bir revize edilmelidir.
Riskli binaların kiralanması veya satılması engellenmeli.
Konut üretimi yapan müteahhitler için uzun vadeli kira ve teşvik modelleri geliştirilerek, bu projelere özel muafiyetler sağlanmalı.
Belediyelerin, dar gelirli vatandaşlar için sosyal konut projeleri üretmesi zorunlu hale getirilmeli.