Ağaoğlu Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Halka Arzı için Hazırlanıyor

Hamide HANGÜL, gayrimenkul, enerji ve turizm sektörlerinde faaliyet gösteren Ağaoğlu Grubu, geçtiğimiz yıl Tatlıpınar Enerji’yi halka açtıktan sonra gayrimenkul alanında da halka arz sürecine giriyor. Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) Ağaoğlu Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na dönüşüm başvurusunu yaptıklarını açıklayan Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ, halka arzın 2025 yılının ilk yarısında gerçekleşmesini planladıklarını belirtti. Burak Kutluğ ile grup yatırımları, hedefleri ve gayrimenkul sektöründeki güncel gelişmeleri konuştuk. Kutluğ, Türkiye’ye bugüne kadar yaklaşık 50 bin konut kazandırdıklarını ifade etti.

Yeni Projeler ve Dönüşüm Süreci

Kutluğ, yeni projeler ve Ağaoğlu GYO dönüşüm süreci hakkında şu bilgileri paylaştı: “Yeni projelerimiz olacak, ancak bu projeler geçmişteki gibi olmayacak. Gayrimenkul alanında önemli arazilerimiz mevcut ve yaklaşık 300 bin metrekareye kadar ticari alanımız bulunuyor. Tüm varlıklarımızı aynı anda ortaya koymadık, çünkü bu çok büyük bir kapsam olurdu. Ağaoğlu’nun ilk GYO dönüşüm başvurusunu gerçekleştirdik. Eğer her şey yolunda giderse, gelecek yılın ilk yarısında Ağaoğlu GYO’nun halka arzını gerçekleştireceğiz. Bu alanda önemli bir gelişme yaşanacak.”

Konut Pazarındaki Değişim ve Erişim Sorunu

Aynı zamanda GYODER Başkan Yardımcısı olan Kutluğ, Türkiye’deki konut sahiplik oranlarının düştüğünü, buna karşın evlenmeler, boşanmalar ve ailelerin küçülmesi gibi nedenlerle yıllık konut talebinin 1-1,2 milyon adet seviyelerinde olduğunu vurguladı. Konut arzında en kritik faktörün arsa olduğunu belirten Kutluğ, “İstanbul’da imarlı bir arsa almak istediğinizde, kat karşılığı yüzde 50’nin altında bir anlaşma yapmak neredeyse imkansız. Bazı yerlerde bu oran yüzde 70-80’lere kadar çıkabiliyor. Bu yüzden arsa maliyetleri, enflasyonist baskılar ve inşaat maliyetlerindeki artış, arzı olumsuz etkileyen unsurlar arasında yer alıyor. Maliyetler ve fiyatlar doğrusal olmayan bir şekilde arttı. Gelir düzeyi yeterli olmayan bireyler, konut sahibi olma konusunda zorluk yaşıyor. Bu durum, B ve C segmentinde bir erişim sorununu ortaya çıkarıyor ve konut alımında duraklama söz konusu. Bu durumu barınma krizi olarak adlandırabilir miyiz? Bugün bunun için bir şey söylemesek de yarın bu kesinlikle yaşanacak. Çünkü banka ve finansal piyasalardaki kısıtlamalar, konut geliştirmeyi olumsuz etkiliyor. Arz yoksa, erişim de yok. Bu durumda ne artacak? Eğer tüketici konut alamıyorsa, kiraların artması kaçınılmaz.” şeklinde konuştu.

Kira Talepleri ve Fiyat Artışları

Kutluğ, Türkiye’deki ev ve kira oranlarının 35-40 yıl öncesine kadar çıktığını belirterek, “Bu durumun hızla geri geleceğini düşünüyorum. Daha önce konut alan bireyler, değer artışı için satın alıyordu. Kiralayanlar ise ucuza kiralıyordu çünkü kira, konut almanın temel motivasyonu değildi. Şimdi konut alamayan bireyler, kiralık konut arayışına girecek. Kiraya olan talep arttıkça, bir eve 1 yerine 10 talep olursa, bu durumda kiralar yükselmeye başlayacak” diye ekledi.

Yatırım Amaçlı Alımlar ve Bankacılık Sektörünün Rolü

Son aylarda konut satışlarındaki artışa da dikkat çeken Kutluğ, “Kira gelirinin artacağını düşünenler, özellikle B ve C segmentinde değil, yatırım amaçlı konut alımı yapıyor. Küçük daireler ve ikinci el konutlar üzerinde yoğunlaşan bu satışların, yıllık yaklaşık 1,2 milyon konut ihtiyacını çözmediğini unutmamak gerekiyor” ifadelerini kullandı.

Bankacılık ve Gayrimenkul İlişkisi

Kutluğ, faiz indirimlerine de değinerek 2025 yılı itibarıyla birikmiş talebin olası faiz indirimleriyle geri döneceğini öngördüğünü söyledi. “Bankalar, gayrimenkul sektörüyle barışmalı. Zira bankacılık, ipotek karşılığı kredi verme noktasında genel olarak buraya odaklanmış durumda. Oysa gelişmiş ülkelerde konut projelerinde müteahhitler, satış baskısı yaşamadan, kendi sermayelerini koyarak projelerini hayata geçiriyorlar. Üreticinin cebinde 10 lira varsa, 50 liralık bir proje yapmak istiyorsa, ilerlemeye göre ödeme yapılıyor. Bu nedenle bankaların tekrar bu alanda aktif rol alması gerekiyor. Geliştiricilere, bir ortak olarak yaklaşmalılar; sadece bireyleri kredilendirerek sektörü daraltmamalılar.”

Kiralık Konut Modeli ve Yurt Dışı Yatırımları

GYODER’in kiralık konut modeli geliştirdiğini de belirten Kutluğ, “Kamu arazisini sağlayacak, müteahhitin sahibi olmayacağı, uzun vadeli bir model üzerinde çalışıyoruz. Bu model, bir havalimanı veya hastane projesi gibi düşünülebilir. Bu konu çok tartışıldı ancak rafa kalkmış değil, halen görüşmeler devam ediyor” dedi. Ayrıca, Türkiye’deki yerleşiklerin yurt dışından gayrimenkul alımının bu yılın ilk 9 ayında 51 milyar TL’ye ulaştığını vurguladı ve “Bu alımların çoğu yatırım amaçlı” şeklinde konuştu.

Ağaoğlu’nun Geçmişi ve Geleceği

Ağaoğlu’nun son dönemdeki faaliyetleri hakkında sorulan bir soruya Burak Kutluğ, “Şu anda tarihimizin en güçlü bilançosundayız. Türkiye’ye bugüne kadar yaklaşık 50 bin konut kazandırdık. 7 milyon metrekareyi aşan inşaat alanımız bulunuyor. Çekmeköy projemiz tamamlandı ve oradaki AVM kısmı yıl sonuna kadar faaliyete geçecek. Orada ECE Türkiye ile stratejik bir işbirliği gerçekleştirdik” yanıtını verdi.