Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Toplantısı
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD), Geniş Katılımlı Yönetim Kurulu Toplantısı’nı 10 Ekim 2024 tarihinde Piyalepaşa Han Spaces’de gerçekleştirdi. Toplantıda önemli açıklamalarda bulunan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, Türkiye’deki ticari gayrimenkul sektörünün, gelişmiş ülkelerdeki uygulamalara kıyasla daha fazla korumacı bir yapıya sahip olduğunu dile getirdi.
Şapkacı, mevcut mevzuatın, özellikle kira sözleşmelerinin sona erdiği dönemlerdeki fesih süreleri konusunda uluslararası normlardan önemli farklılıklar içerdiğini vurguladı. Kamuoyuna yansıyan alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde kira artışları yapıldığına dair yorumların gerçekleri yansıtmadığını belirten Şapkacı, “Kira artışları, devletin belirlediği enflasyon oranları baz alınarak yapılmaktadır. Bunun dışında kalan artışlar, genellikle yatırımcılar ve perakendeciler arasında iyi niyetli görüşmelerle belirlenmektedir. Taraflar arasında mutabakat sağlanamazsa, enflasyon oranı haricinde bir kira artışı ancak beşinci kira yılı sonunda kira tespit davası açılmasıyla mümkün olabilir. Bu durumda bile artış, mahkeme tarafından belirlenen ve genellikle rayiç kira bedelinin yüzde 10-15 altında kalan oranlarda yapılır. İyi işleyen ve perakendecilerin de kazanç sağladığı bir alışveriş merkezi için, kira bedelinin hukuk kuralları çerçevesinde rayice göre belirlenmesi, hem hakaniyet hem de istihdam sağlayan bu büyük yatırımların sürdürülebilirliği açısından son derece önemlidir.” dedi.
Uluslararası Normların Oluşturulması Gerekliliği
Şapkacı, elde edilen gelirin Gayri Safi Yurt İçi Hasıla’ya (GSYH) katkı sağladığını ve istihdam oluşturduğunu belirterek, bu büyük yatırımların sürdürülebilirliği için acil önlemler alınması gerektiğini ifade etti. “Bu sürecin en büyük maliyeti, yatırımlardan vazgeçilmesidir. Sektörde geçmişte yapılan yatırımların yalnızca yüzde 10’u kadar yeni yatırım yapılmaktadır. Bunun nedeni, mevzuatta yatırımcılar aleyhine yapılan değişiklikler nedeniyle geri dönüş sürelerinin uzaması ve bu durumun, yabancı yatırımcıların Türkiye pazarındaki cazibesini yitirmesine neden olmasıdır. Ayrıca, finansmanın hem sınırlı hem de yüksek maliyetli hale gelmesi, yatırımcıların yeni yatırımlar konusunda tereddüt yaşamalarına yol açmaktadır.” diye ekledi.
Başkan Şapkacı, ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyelinin olduğunu vurgulayarak, “Bu nedenle, öncelikle uluslararası normların uygulanmasıyla ticari gayrimenkul kira rejiminin sosyal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması, yerli yatırımların devamı ve Türkiye’ye yabancı yatırım çekilmesi açısından kritik öneme sahiptir.” ifadelerini kullandı.
Yeni AVM Yatırımlarının Eksikliği
Toplantıda, mevcut alışveriş merkezi arzının yetersiz kalmasının yeni veya büyüme planı olan markaları olumsuz etkilediği konusu da gündeme geldi. Özellikle iyi işleyen alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranları nedeniyle büyümek isteyen ulusal markalara yer verilememesi, yurtdışından Türkiye pazarına girmek isteyen markaların geri çevrilmek zorunda kalması ve uzun fesih süreleri nedeniyle verimsiz mağazaların değiştirilmesinin zorlaşması, perakende sektörüne zarar verdiği belirtildi. Nuri Şapkacı, “Bu durum, alışveriş merkezlerimizin sunduğu markalar açısından uluslararası standartların gerisinde kalmasına sebep olmaktadır. Sektör olarak yüksek kaliteli hizmet sunmamıza rağmen, bu durumun orta ve uzun vadede alışveriş turizmini olumsuz etkilemesi kaçınılmazdır.” şeklinde konuştu.
Ciro Beyanı ve Denetim Gerekliliği
AYD’nin geniş katılımlı yönetim kurulu toplantısında ciro beyanında yaşanan sıkıntılar da ele alındı. Şapkacı, “AVM’lerde oluşan yıllık perakendeci cirolarının tahmini 50 milyar USD civarında olduğunu öngörüyoruz. Ancak, yüzde 10-15 oranında eksik ve/veya yanlış ciro bildirimi yapılmaktadır. Bu durumun önemli bir kısmının kurumsal olmayan kiracılar tarafından gerçekleştiğini gözlemliyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın mevzuatında ciro kiralarının beyanı ile ilgili bir denetim ve uygulama bulunmadığı için AYD olarak bu konuda Maliye Bakanlığı ile görüşmelerimizi sürdürüyoruz. Bu denetimlerin yapılması ve ciro kaçırıldığının tespit edilmesi durumunda yatırımcılara fesih hakkı tanınması gerektiğine inanıyoruz.” dedi.
Şapkacı, ciro beyanlarının eksik yapılmasının kamuya beyan edilen rakamlara da şüphe yarattığını belirterek, “Yatırımcıların maruz kaldığı tüm bu olumsuz durumlar, ticari gayrimenkul sektörüne yapılacak yeni yatırımları olumsuz yönde etkilemektedir.” dedi. Ayrıca, özellikle pandemi sonrası önemli ciro ve kar artışları sağlayan bazı perakende temsilcilerinin, sürekli şikâyet etmek yerine yatırımcılarla birlikte mevcut koşullarda ciroların nasıl artırılabileceği ve optimizasyonlar konusunda iş birliği yapmalarının sektörün ortak geleceği açısından daha faydalı olacağını sözlerine ekledi.